Деревянное домостроение как направление для инвестиций
Статистика показывает две волны резкого роста спроса на индивидуальные дома в Подмосковье – весной и осенью. Обе совпали с ростом заболеваемости COVID-19 и сопровождались заметным повышением цен.
Значительную часть загородной застройки составляют дома из древесины разной степени переработки, спрос на них высок, а в последние годы наблюдается и особый интерес государства к деревянному строительству. Только за последнее время состоялось около 30 совещаний на разных уровнях власти, включая большое правительственное и у президента РФ, посвященное развитию и декриминализации лесного комплекса. В итоге принято решение о разработке и реализации комплекса мер по развитию строительства объектов недвижимости (не только малоэтажной!) с использованием деревянных конструкций заводского изготовления. Кроме того, Минстрой, в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», разработал программу поддержки индивидуального жилищного строительства, на реализацию которой запланировано выделить до 2024 года почти 138 млрд рублей.
Следует ли из этого, что ИЖС в стране приобрело системный характер, а поддержка государства уже в ближайшей перспективе позволит достичь запланированных ежегодных результатов ввода 8 млн м2 жилья с применением индустриальных деревянных конструкций? Повысилась ли инвестиционная привлекательность загородных домов, деревообрабатывающих комбинатов, мощностей по изготовлению домокомплектов и девелоперского бизнеса в этой сфере? Эти и многие другие вопросы ведущие игроки отрасли ИЖС и рынка деревянного строительства обсудили 12 ноября 2020 года на организованной АДД онлайн-дискуссии «Стратегии инвестирования в деревянное домостроение 2021–2025 гг.».
Модератор дискуссии – руководитель проекта «РБК-Недвижимость» Алёна Шевченко, открывая мероприятие, оценила положение дел, отметив, что действия властей в отношении малоэтажного строительства пока носят хаотичный характер. «Выстраиваются ли инициативы государства в единую систему? Есть ли принятая всеми участниками процесса дорожная карта и каковы перспективы развития деревянного домостроения и ИЖС в целом?» – обратилась модератор с первыми и главными вопросами к участникам дискуссии.
В обсуждение включились представители производителей изделий из древесины глубокой переработки, застройщиков, кредитных организаций: Илья Иванов из банка Дом.РФ, Дмитрий Руденко, вице-президент Segezha Group, Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, Вадим Фидаров, руководитель московского представительства «Тамак», Евгений Новицкий, директор компании «КЛМ-Арт» (Красноярск), Семен Гоглев, управляющий партнер компании «Норвекс НЛК», Александр Дубовенко, основатель и руководитель компании GOODWOOD, Егор Грибов, представитель компании «Избург» (Санкт-Петербург), и Дмитрий Майоров, генеральный директор корпорации «Русь». Все выступившие в той или иной мере согласились, что о дорожной карте говорить пока рано. Процесс законотворческой деятельности еще на старте, и не все идет гладко, например, программа поддержки и развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России так и не одобрена Минфином.
Дмитрий Руденко отметил, что внимание к индустриальному деревянному строительству сейчас волнообразное, точечное, в основном при подготовке совещаний на уровне первых лиц страны. Четкое направление развития отрасли определить не удается – большинство задач находятся на стыке зон ответственности разных ведомств. Необходима отдельная комплексная госпрограмма, и бизнес, долго наблюдавший за броуновским движением властей, готов взять на себя ее разработку.
«Мы разработали концепцию развития отрасли, – сказал Дмитрий Руденко. – То, что должно было сделать государство, сделали мы». Этот проект требует очень больших инвестиций и в настоящее время обсуждается в компании АФК «Система», составной частью которой является Segezha Group. Концепция включает не только вопросы производства материалов и строительства, но и другие, в том числе касающиеся лаборатории, проектирования и подготовки специалистов.
Рост деревянного строительства тесно связан с развитием ИЖС, комплексной малоэтажной застройки. Обращаясь к Минстрою РФ, участники предложили ведомству включить в свой штат сотрудника, который бы занимался исключительно проблемами ИЖС и отвечал за этот сегмент.
А работать придется сразу по многим направлениям, начиная с законодательства. Сейчас отсутствует понятие комплексной малоэтажной застройки, да и термин «ИЖС» определяется по-разному. Все это мешает созданию каталогов типовых проектных решений, а потому и масштабированию бизнеса. «В законодательстве нигде не закреплено, что такое комплексная малоэтажная застройка и чем домик в деревне с септиком и скважиной отличается от централизованной застройки, где все коммуникации сделаны по нормативам», – заявил Валерий Мищенко. Есть и другие препятствия, например, несмотря на огромные площади, в стране почти нет территорий, на которых можно строить востребованное жилье, нет коммуникаций, инфраструктуры…
Там, где все это есть, конечная цена одинаковых домов зависит от юридического статуса земли, на которой их планируют построить. Иногда после удовлетворения всех требований при строительстве в зонах комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ) цены становятся неконкурентоспособными. Также на цены давят условия «серого рынка», на первый взгляд, довольно привлекательные для заказчика. Александр Дубовенко, ссылаясь на опыт ряда стран, предложил сделать невозможной государственную регистрацию дома площадью, например, свыше 300 м2, если он строился без участия профессионалов.
Строителям не хватает не только земли, возможностей кредитования ИЖС тоже значительно меньше, чем предлагается застройщикам многоквартирных домов. Илья Иванов считает, что необходимо распространить на ИЖС программу «льготной ипотеки», предусматривающей льготные условия предоставления кредита не только покупателю недвижимости, но и застройщику. Современные покупатели, как и основная часть населения страны, большими накоплениями не располагают, а банки не спешат кредитовать их под залог объектов незавершенного индивидуального строительства, ссылаясь на низкую ликвидность.
Одной из самых острых тем стало сырье. По словам Евгения Новицкого, большинство производителей конструктивных элементов для деревянного домостроения и готовых домокомплектов не могут позволить себе собственные лесозаготовительные мощности, а поставщики лесоматериалов ориентируются в первую очередь на экспорт древесины низкой степени переработки. Они неохотно идут навстречу потребностям внутреннего рынка и могут просто отказаться от исполнения договорных обязательств, если экспортные условия изменятся в лучшую для них сторону. «Хочешь работать на этом рынке – заготавливай лес сам, либо в сезон останешься без леса», – так оценил директор компании «КЛМ-Арт» положение дел с сырьем восточнее Урала.
Александр Дубовенко предложил свой вариант решения проблемы. Необходимо обсуждать с правительством шаги по развитию отрасли, которые не требуют бюджетного финансирования. Одним из них может быть введение таможенных пошлин для экспортеров продуктов деревообработки. «Я прошу сегодня ввести на экспорт пиломатериалов пошлину 2%», – сказал он и напомнил, что в свое время при обложении соответствующими пошлинами экспорта «кругляка» удалось создать в России индустрию его первичной обработки. С Александром полностью согласился Дмитрий Майоров, развивший эту мысль: «Пошлина может быть дифференцированной – в зависимости от степени переработки экспортируемого продукта. Например, сушка стоит N рублей за кубометр, если не сушить, платишь половину этой суммы». По мнению Дмитрия, готовые домокомплекты вообще можно не облагать пошлиной.
В ходе дискуссии прозвучало довольно неожиданное и смелое предложение основателя и директора выставки домов Open Village Владислава Копицы: «Единственное, что поможет сдвинуть дело с мертвой точки, это открытое письмо большого числа участников рынка Владимиру Путину с просьбой лично курировать этот вопрос. К сожалению, иначе у нас ничего не работает».
Семен Гоглев заметил, что «ядро» такого документа уже есть: «Письмо написано, предложения уже изложены. Я предлагаю актуализировать его, обсудить еще раз». Сейчас готовятся шаги, которые позволят по имеющимся каналам довести этот документ до Минстроя и других ведомств. Понимание необходимости совместных действий с правительством есть у обеих сторон, дело за малым – начать действовать.
В конце мероприятия было принято решение собрать и формализовать многочисленные предложения игроков рынка и, конечно, по-прежнему устраивать подобные встречи. «Собраться, обсудить – этим уже никого не удивишь, но, я надеюсь, это и будет та последняя соломинка, которая переломит спину верблюду, надеюсь, что наши встречи продолжатся и перейдут в практические действия», – выразила надежду Алёна Шевченко, подводя итоги большой дискуссии ведущих игроков рынка деревянного домостроения и загородного строительства.
Текст Ассоциация деревянного домостроения
